Marknaden för livsmedelsfastigheter är ett stabilt och defensivt segment på fastighetsmarknaden. Segmentet underbyggs av stabila kassaflöden från starka motparter. Livsmedelsbranschen karaktäriseras av icke cykliska produkter och är i princip helt opåverkad av den generella konjunkturen. Försäljningstillväxten inom livsmedel och dryck är i genomsnitt cirka tre gånger högre än KPI-utvecklingen under de senaste 20 åren.
Det onoterade fastighetsbolaget Vendus investerar och förvaltar livsmedels- och handelsfastigheter. Dagens portfölj består av 37 fastigheter med primärt butiker i små och medelstora städer i hela Sverige. Cirka 75 procent av hyresintäkterna genereras från dagligvaruhandel, inklusive apotek och Systembolag. Det underliggande fastighetsvärdet i Vendus uppgår i dagsläget till cirka 2 miljarder kronor med en god pipeline av nya förvärv. Målet är att nå fem miljarder i fastighetsvärde inom en tre- till femårsperiod.
I transaktionsmarknaden värderas fastighetsportföljer med premie mot underliggande tillgångar. Att sträva efter en större portfölj ger därför vanligtvis en högre premievärdering. Vendus har en tydlig aggregeringsstrategi med fokus på segmentet där fastighetsvärden är relativt låga (25-100 miljoner kronor) och att aggregera volym genom ett stort antal transaktioner. Det är tidskrävande och få konkurrenter till Vendus har valt att fokusera på att utföra enskilda fastighetsaffärer i direkt dialog med fastighetsägaren som Vendus gör. Det skapar fler attraktiva förvärvsmöjligheter då konkurrens och priser är lägre i det lägre storlekssegmentet.
-Det är extra attraktivt att kunna erbjuda investerare en fastighetsexponering där 75 procent av hyresintäkterna kommer från hyresgäster i en ocyklisk bransch. Vendus är en defensiv placering med en god riskjusterad avkastning. Detta case är speciellt intressant i en miljö där inflationen har vänt upp, då hyresintäkterna är KPI-justerade, säger Susanna Dammgård, ansvarig för onoterade transaktioner på Carnegie Private Banking.
Genom att implementera en aktiv förvaltning av dessa fastigheter skapas portföljfördelar så som lägre förvaltningskostnader, högre driftsnetto och fördelaktigare finansiering. Ica är den dominerande hyresgästen och utgör 45 procent av intäkterna. Andra hyresgäster är till exempel Systembolaget, apotek samt lokala handlare. Målet är att skapa en stabil och konjunkturokänslig avkastning till aktieägarna, om cirka 15 procent per år.
– Vendus erbjuder en attraktiv möjlighet att investera på substansvärdet (NAV) inom kommersiella livsmedels- och handelsfastigheter. Med aggregeringsstrategin gör man samma sak som de börsnoterade fastighetsbolagen, men på en helt annan ingångsvärdering, säger Susanna Dammgård.
Tillsammans med Carnegie Private Banking genomfördes en första kapitalanskaffning om 700 miljoner kronor i februari i år. I bolagets fortsatta förvärvsstrategi kommer ytterligare kapitalanskaffningar ske.
