Avkastningen i fastighetssektorn har varit exceptionellt god de senaste 20 åren. Carnegie Real Estate Index har stigit kring 1 300 procent jämfört med Stockholmsbörsens cirka 100 procent, exklusive utdelningar. Utdelningstillväxten har dessutom varit högre i fastighetssektorn.
Carnegie har full analysbevakning på 15 kommersiella fastighetsbolag med ett totalt värde på över 700 miljarder kronor. Fredric Cyon, som bevakar bygg- och fastighetssektorn tillsammans med Erik Granström, presenterade analysteamets sektorsyn under Carnegie Private Bankings event ”Investeringsåret 2019” i januari.
Historiskt låg vakansgrad
2018 blev ännu ett starkt år på den kommersiella fastighetsmarknaden i Sverige med prisnivåer på all time high. Vakansgraden har inte varit så här låg på 20 år och drivit upp hyrorna till rekordnivåer. Historiskt mönster för en traditionell fastighetskonjunkturcykel har normalt inneburit att när vakansgraden är låg påbörjas många byggprojekt som sen avslutas i nästa fastighetskris. Då ökar vakansgraden och hyrorna faller. Det finns dock en sak som skiljer den här cykeln från den som vi hade vid 80-talet och runt millennieskiftet enligt Fredric Cyon.
- Nytt utbud har varit förhållandevis begränsat. För 2019 ser det ut som att det tillkommer en hel del yta, men det är primärt i Malmö, om man tittar som andel av total kontorsyta. I Stockholm och Göteborg tillkommer cirka 1 procent för kommande år.
Det kan tyckas märkligt givet det starka efterfrågeläget.
- En stor anledning är att det är brist på byggbar yta för kommersiella ändamål då många politiker har fokuserat på att stimulera bostadsbyggandet i första hand. Det är möjligt att det kan tillkomma mer yta om 2-3 år, men givet att ledtiden är 2-3 år så kan jag säga att 2019 inte kommer vara ett problemår på utbudssidan på den kommersiella fastighetsmarknaden. Efterfrågesituation kan visserligen ändras men den är ofta ganska trögrörlig. Det finns goda förutsättningar för höjda hyror under 2019.
Fortsatt tufft för nyproduktionsförsäljning
För bostadsmarknaden är utsikterna mer tudelade.
- På successionsmarknaden är transaktionsvolymen fortsatt hög och priserna steg faktiskt 2 procent under 2018. Den marknaden fungerar. Problemet är nyproduktionsmarknaden som påverkats negativt av ny reglering, framförallt amorteringskravet som infördes mars 2018. På kort sikt är diskrepansen mellan vad som byggs och vad hushållen har råd med det stora problemet.
Antalet sålda nyproduktioner sjönk därför successivt under 2018 hos de stora byggbolagen. Det medför att nyproduktionsmarknaden riskerar falla kraftigt närmaste två åren givet ledtiden från tecknandet av kontrakt till färdig nyproduktion. På Stockholmsmarknaden påbörjades cirka 17 000 bostäder under 2017 vilket är en tillväxt på 70 procent jämfört med för fyra år sedan.
- Vår bedömning är att den volymen (17 000) kommer falla till cirka 10 000 på kanske 3 år innan det vänder upp igen. På sikt är det bra för det befintliga beståndet att utbudet inte ökar för mycket.
Stockholm växer snabbast i västra Europa
Stockholm är västra Europas snabbast växande stad de senaste 20 åren och förväntas vara västra Europas snabbast växande stad även de kommande 20 åren. På lång sikt finns därmed väldigt goda förutsättningar för en fortsatt stabil efterfrågan menade Fredric Cyon, som inte var särskilt orolig över vad som händer på bostadsmarknaden när vi lämnar minusräntemiljön.
- Mellan 2004 och 2007 steg bopriserna samtidigt som räntorna steg markant. Det är alltså inte säkert att stigande räntor innebär fallande bopriser. Det som är viktigast är hur säker köparen är på att behålla jobbet. Det är betydligt viktigare för hushållens kassaflöde än om räntan är 1 eller 2 procent, sa Fredric Cyon.