Pandox – välfylld kassa och attraktiv värdering

Nedan presenterar Carnegie Private Banking en sammanfattning av en av Carnegie Securities investeringsrekommendationer. 

Pandox äger och hyr ut hotellfastigheter till välkända regionala och internationella hotelloperatörer med starka hotellvarumärken som Scandic, Hilton och Leonardo. Med rötterna i Securum och Skanska bildades bolaget 1995 med 18 fastigheter och tre mindre hotellverksamheter. Bolaget köptes ut från börsen 2004 och en internationell expansion påbörjades. Pandox hamnade åter på börsen 2015 och har genomfört flera stora utlandsförvärv sedan dess. Idag äger Pandox 146 hotellfastigheter med drygt 32 000 hotellrum i 15 länder.

Affärsidéen är att äga stora premiumhotellfastigheter belägna i strategiska orter. 130 av hotellfastigheterna hyrs ut till externa parter, vilket innebär att 85 procent av portföljens marknadsvärde täcks av externa hyreskontrakt med en viktad genomsnittlig kvarvarande hyresperiod på 15,5 år, vilket är en ganska lång löptid.

Pandox hotellhyresavtal är kopplade till hotellets omsättning och innehåller oftast en garanterad minimihyra. Det ger möjlighet till ökade intäkter i en bättre marknad och skydd vid nedgång i en sämre marknad. 

Huvudsakligt geografiskt fokus är norra Europa där Sverige (25 procent) är Pandox enskilt största marknad mätt som andel av fastighetsportföljens totala marknadsvärde. Därefter följer Tyskland (20 procent), Storbritannien (18 procent), Belgien (7 procent) och Finland (7 procent). Fastighetsportföljens marknadsvärde uppgick till 60 miljarder SEK per den sista september. Givet Sveriges krympande andel av fastighetsbeståndet är Pandox därmed en av de största svenska fastighetsaktörerna internationellt.

I 16 helägda fastigheter agerar Pandox själv hotelloperatör. Den geografiska spridningen av hotellfastigheter kombinerat med den blandade affärsmodellen (att äga och hyra ut fastigheter samt själv agera operatör) sänker risken och skapar tillväxtmöjligheter.

Bolaget har en aktiv förvärvsstrategi och har sedan börsnoteringen 2015 investerat cirka 24 miljarder SEK i förvärv och tillväxtdrivande investeringar i hotellfastigheter främst utanför Norden. Under 2019 har bolaget nettoförvärvat hotellfastigheter för cirka 2 miljarder SEK, i Tyskland och Nederländerna.

I november genomfördes en riktad emission som tillförde Pandox cirka 3 miljarder SEK. Det är tredje gången bolaget genomför en riktad emission sedan bolaget sattes på börsen 2015. I samband med dessa tidigare emissioner förvärvade Pandox en större fastighetsportfölj i Tyskland respektive i Storbritannien och Irland.

Givet Pandox målsättning om en belåningsgrad om 45-60 procent, med 48 procent i nuläget, kan förvärv i storleksordningen 6 miljarder SEK bli aktuellt framöver. Vår bedömning är att Pandox fortsätter stärka sin position i DACH-länderna (Tyskland, Österrike och Schweiz), Storbritannien och Benelux-länderna. Bolagsledningen har även kommunicerat att södra Europa kan bli aktuellt (Frankrike och Spanien).

Trots att aktien har utvecklats väl, bedömer vi att värderingen inte är särskilt utmanande. Aktien handlas i princip kring substansvärdet på vår prognos för 2019. Det är väsentligt under den historiska premien på 10-40 procent under perioden 2015-2017. Pandox är välskött och har en övertygande historik av förärv. Det motiverar en premievärdering. Vi rekommenderar Köp med riktkursen 220 SEK.