Vid ett köp av bostad i ett annat land är det ofrånkomligt att beröras av det landets skatte- och familjerättsliga regler. I en artikelserie i tre delar kommer DNB Carnegies skatte- och familjerättsjurister därför att gå igenom matnyttig information att känna till inför ett bostadsköp utomlands.
Nedan lyfts några av de viktigaste aspekterna att känna till inför ett bostadsköp i Frankrike, bland annat ett antal skatter och avgifter kopplade till fastighetsförvärv som går utöver själva köpeskillingen.
Initiala kostnader
Sannolikt finns det få länder med en så smidig och snabb bostadsköpsprocess som Sverige. I Frankrike ser processen annorlunda ut och tar ofta betydligt längre tid. Medan fastighetsmäklaren i Sverige hanterar större delen av processen, är inslag av notarier, advokater och myndigheter vanliga i Frankrike. Förvärv kan därför bli relativt kostsamma eftersom registreringsavgifter, skatter och arvoden tillkommer utöver köpeskillingen.
Efter förvärvet ska en handpenning erläggas, vilken vanligtvis uppgår till 5–10 procent av priset. Köparen betalar även en notariekostnad för upprättandet av lånehandlingarna, ofta omkring 1 procent av fastighetspriset. Därtill kommer stämpelskatt (droits d’enregistrement) till staten och lokala myndigheter om cirka 6,5 procent.
Huruvida mäklararvodet betalas av köparen eller säljaren framgår normalt av förköpsavtalet eller de initiala handlingar som mäklaren tillhandahåller. Det är viktigt att säkerställa vem som står för kostnaden, eftersom arvodena kan vara höga beroende på typ av objekt. Vid finansiering genom bolån tillkommer ofta kostnader för bankens notarie vid upprättandet av lånehandlingar, samt uppläggningsavgifter för bankens administration. Kostnaderna varierar mellan banker, men ligger vanligen kring 1 procent av lånebeloppet.
Utländska banker gör dessutom ofta en egen värdering av objektet. Lånet baseras nämligen på marknadsvärdet snarare än köpeskillingen. Betalar du mer än marknadsvärdet kan du behöva stå för en större del av köpeskillingen själv. Banken tar regelmässigt betalt för värderingen.
Årliga skatter och avgifter
Frankrike avskaffade den bredare förmögenhetsskatten under 2017 och ersatte den 2018 med en förmögenhetsskatt på fastighetsinnehav (Impôt sur la Fortune Immobilière, IFI). Skatten betalas första gången året efter förvärvet. Förvärvas fastigheten under 2026 betalas alltså förmögenhetsskatt första gången 2027.
IFI utgår på den del av fastighetsvärdet som överstiger 1,3 miljoner euro. Skatten är progressiv och varierar mellan 0,5 och 1,5 procent beroende på nettot av fastighetsförmögenheten.
Ett sätt att minska exponeringen mot förmögenhetsskatten kan vara att finansiera köpet med bolån, eftersom lånet minskar nettoförmögenheten. Ur svenskt perspektiv medges full avdragsrätt för räntekostnader, givet att du är obegränsat skattskyldig i Sverige.
Vissa utländska banker erbjuder amorteringsfrihet under de första tio åren på lån med löptid mellan 20 och 25 år. Ur ett franskt skatteperspektiv anses dock en årlig amortering om cirka fem procent ske, vilket medför att nettoförmögenheten ökar i motsvarande mån.
Utöver IFI betalar fastighetsägare även årlig fastighetsskatt (taxe foncière) och bostadsskatt (taxe d’habitation). Båda uppgår ofta till omkring 6 000 euro per år.
Ta hjälp av expertis
Vid köp av bostad i Frankrike är det viktigt att ta hjälp av rådgivare eller jurister med god kunskap om både fransk och svensk skattelagstiftning. Detta för att kunna bedöma vilka regler som är tillämpliga i just ditt fall. Kontakta gärna DNB Carnegies skattejurister om du har frågor kring köp av fastighet i Frankrike.