Skydda husfriden – så klarar du samägandet med släkten

När släkten ska dela på en fastighet som gått i arv kan det gå snett på många sätt. Familjerättsjurist Susanne Forsman tipsar om hur ni kan minska konfliktpotentialen, så att sommaridyllen bevaras.

Sommaren är här och semestern närmar sig. Många av oss ska tillbringa några veckor i ett sommarhus som ägs tillsammans med föräldrar och/eller syskon med familjer. Många gånger fungerar det alldeles utmärkt och alla uppskattar tiden tillsammans. Andra väljer att dela upp sommarveckorna mellan sig.

Som syskon har man kanske gamla band till huset, har kanske fått det i gåva eller arv och vuxit upp där. Som vuxen ska man sedan dela det inte bara med sina syskon, utan också med deras makar/sambor och barn. Ibland har föräldrar eller mor- och farföräldrar i gåvobrev eller testamente gett föreskrifter om hur samägandet ska regleras och hur ett eventuellt utköp ska gå till, och det är ju det bästa.

Men om det inte finns något sådant skrivet är ett gott råd att syskonen skriver ett samäganderättsavtal, som bland annat kan reglera hur ägarna ska disponera fastigheten, hur driftskostnader och reparationer skafördelas och kanske hur löpandearbetsinsatserska fördelas. Med ett sådant avtal från början minskar risken för framtida konflikter.

När man äger ett hus tillsammans måste man vara överens om vilka åtgärder som ska vidtas. Ingen av delägarna får göra något utan att alla är överens. Det kan till exempel gälla uthyrning och större reparationer. Mindre löpande underhåll kan man möjligen kräva att alla delägareär med och betalar även om inget har avtalats och endast ett av syskonen har ordnat med det hela.Om man disponerar huset tillsammans är det också bra att diskutera och komma överens om hur man ställer sig till att utomstående gäster kommer på besök.

När det gäller sommarboende handlar det oftast om en fastighet, men det kan också vara bostadsrätt. Sommarfastigheter består ofta av flera hus på samma tomt och det kan också finnas separat bastu samt båthus och brygga. Om så är fallet är det viktigt att tänka på att delägarna av en fastighet äger en andel av samtliga byggnader och andra tillbehör till fastigheten, och att det därför är viktigt att i avtalet reglera vem som disponerar ett visst hus. Om delägarna har byggt och finansierat var sitt hus tillsammans med sin make/maka, vilket inte är ovanligt, kan ett sådant hus till viss del betraktas som ett hus på ofrigrund (då husets och tomtens ägare inte är samma person). Det är viktigt att fundera över vilka konsekvenser det får vid en framtida försäljning eller annan överlåtelse.

Om det finns ett samäganderättsavtal och inget annat har avtalats mellan delägarna gäller samäganderättslagen. Den är från 1904 och ger varje delägare rätt att begära att fastigheten säljs på offentlig auktion. Den rätten tillämpas då och då, ofta i en arvssituation där arvingarna inte kan komma överens om fastigheten ska säljas eller inte, eller saknar ekonomisk möjlighet att lösa ut varandra.

Samäganderättslagen ger också delägare rätten att begära att domstol ska utse en förvaltare för att ta över driften av fastigheten om delägarna inte kan enas om hur den ska skötas. Då får alla delägarna vara med och dela på kostnaderna för detta. 

Enligt svensk rätt går det inte att med bindande verkan lova att sälja fast egendom. Därför går det inte att i förväg avtala om att den som vill sälja sin andel först ska erbjuda övriga delägare att köpa till ett visst pris. Däremot kan den som vill ge bort eller testamentera en fastighet skriva in sådana villkor i gåvobrev och testamente, vilket ofta är till stor hjälp för att undvika konflikter den dag arvingarna ska överta fastigheten.

Även om det alltså inte går att avtala om hembud i ett samäganderättsavtal, kan delägarna alltid skriva in i avtalet hur de vill lösa en situation där en delägare vill sälja. Den som sedan bryter mot en sådan överenskommelse kan bli skadeståndsskyldig gentemot övriga avtalsparter. Det är också bra att avtala om att varje delägare förbinder sig att genom gåva eller testamente till egen make/maka eller barn ställa krav på att de som nya delägare till fastigheten förbinder sig att träda in i samäganderättsavtalet.

Varför inte ta er lite tid att fundera över hur ni kan göra för att underlätta fortsatt samägande, så att ni undviker de vanligaste källorna till irritation och problem? Carnegie Private Bankings jurister är gärna bollplank inför upprättandet av ett bra samäganderättsavtal.

Susanne Forsman

– Familjerätts- och stiftelsejurist

© Copyright Carnegie Investment Bank AB 2018. Alla rättigheter är reserverade.